Investir en location nue

Pourquoi et comment investir dans un bien immobilier nu ?

On parle ici d’investir dans un appartement ou une maison non meublé, souvent appelé « immobilier traditionnel ».

Cet investissement est destiné aux particuliers voulant développer leur patrimoine et recherchant des revenus réguliers immédiats ou différés dans le temps.

Le bien peut être détenu soit seul ou à plusieurs, en direct, ou par le biais d’une SCI, d’une SARL, holding…

La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent utilisée dans le cadre d’investissements immobiliers locatifs familiaux car elle permet de détenir le bien à plusieurs. De plus, elle permet d’optimiser la transmission du patrimoine aux enfants tout en conservant le contrôle.

Quel régime d’imposition sur les revenus locatifs ?

Deux options fiscales : le régime au réel ou au micro-foncier.

Lorsqu’on perçoit des revenus fonciers grâce à la location d’une maison, d’un appartement, deux options de déclarations fiscales sont possibles en fonction de certaines conditions.

Pour les revenus fonciers brut inférieur à 15 000 euros le régime au micro-foncier s’impose. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 30% d’abattement et d’une déclaration simplifiée.

Si le montant des charges déductibles ( intérêt d’emprunt, frais de gestion, assurance …) est supérieur à 30 % des recettes brutes, alors vous avez tout intérêt à basculer au régime réel et déduire ces frais au réel. Cette option de « bascule » est prise pour une durée de 3 ans et de manière irrévocable.

Au delà de 15 000 euros de revenus fonciers brut par an, le régime au réel s’impose. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges.

Le choix du régime au réel peut aussi permettre de faire basculer les résultats foncier en déficit, déductible de vos autres revenus , dans la limite de 10700 €.

Les points de vigilance

Attention aux promesses d’autofinancement. Le risque est de croire à une opération « neutre ». La location d’un bien dans la durée est soumis à des risques de gestion, de vacances locatives, de travaux « surprises » mais surtout de charges fiscales loin d’être négligeables. L’ensemble des charges sont à prendre en compte pour calculer la rentabilité nette de ce type d’opération.

Les mots de Fanny D’Alessandro, Experte stratégie immobilière

Un bien vous intéresse ? Connaissez- vous l’impact sur votre patrimoine à moyen , long terme ?

Se constituer un patrimoine grâce à l’immobilier, oui, mais en ayant une bonne visibilité sur les avantages et inconvénients de ce type d’opération.

Choix du mode de détention, régime fiscal, simulation de financement, choix de l’emplacement, valeur à la revente… autant de critères que nous passons en revue pour vous garantir un investissement serein.

C’est grâce à des simulateurs certifiés que nous affinerons les données pour que votre investissement se fasse en tout maîtrise.

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